“一线城市”首例！广州要推“房票”了
“一线城市”首例！广州要推“房票”了10月24日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。广州市规划和自然资源局方面表示，上述两个文件顺利审议通过，标志着广州城市更新、城中村改造工作在规划统筹引领、土地要素保障等多个方面迈上一个新台阶，成为指导广州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要纲领性规划。规划提出，至2035年累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用。广州城中村夜景。图/图虫创意其中，最为引人关注的是，提出“优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率”。据了解，广州此前城中村改造的补偿方式，主要以回迁房补偿为主，现金补偿为辅，“房票安置”是第一次出现在官方文件中。由此，广州也成为首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市。广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，该政策是加快推进城中村改造“较为可行的一个选择”。他认为，房票安置可以创造出巨大的需求，对新房、二手房库存去化有明显的效果，也能满足居民多样化的居住需求，还能降低改造成本，缓解改造资金压力。“给拆迁户多一种选择”事实上，早在两个月前，一份名为《广州市城中村改造房票安置实施办法（建议稿）》（以下简称《建议稿》）的文件就已广泛流传。该文件对房票安置的适用范围、补偿规则、核发、使用与结算等作了详细规定，并透露实施房票安置后，城中村改造项目原则上不再新建安置房。当时，广州市规划和自然资源局回复媒体称：近期一些部门在开展房票安置可行性研究工作，但还处于初步研究阶段。对于房票这种重大举措，一经通过，会第一时间对外公布。据了解，今年广州全市至少推进127个城中村改造项目，是近些年来最大规模的年度任务。而根据前述两个专项规划文件内容，至2035年广州推进城中村全面或混合改造项目165个，其中全面改造150个、混合改造15个，主要集中在中心城区。李宇嘉向中国新闻周刊表示，城中村改造的资金投入压力很大，房票政策有助于减轻资金压力，“因为采用房票安置，就不用支付拆迁安置费用或建回迁安置房了”。他说，新一轮城中村改造，目前主要由国企来主导，资金投入压力非常大，所以无论是政府还是开发商肯定是希望能够实施房票安置的。合富研究院在一份专题报告中表示，广州老城区的部分旧改项目，由于规划限制等问题无法实现经济平衡，以往只能采用难度较大的异地安置方式，而有了房票安置，这个问题便可以得到很好解决。开发主体也能从中受益，包括降低拆迁难度，减轻现金流压力等。李宇嘉提到，广州外围区去库存压力很大，广义库存要5年到8年才能去化，通过房票安置一定程度上可以实现去库存。不过，他也强调，房票安置并不是强制每个项目都要实施，应该把它理解为拆迁安置补偿的一种方式，给拆迁户多一种选择。中国新闻周刊注意到，此前市场流传的《建议稿》内容显示，房票安置适用于广州市行政区内各类城中村改造项目的拆迁安置工作，包括政府收储、统筹做地和“三旧”改造等不同模式下的城中村改造项目。为了鼓励村民采用房票安置，《建议稿》提出了不少优惠政策，包括给予2%至5%的政策性奖励和3个月的临迁费，享受税收减免优惠，使用房票所购买的商品住房不计入家庭限购套数，超过使用期限可兑换现金，名下已有一套商品房的村民还可将房票转让给符合条件的第三方等。在李宇嘉看来，不管是就地安置，还是集中建设安置区、产权调换等，可能都无法满足居民差异化的住房需求。“与其如此，不如让大家到供应多、品类多、范围广的市场上选择房源。”不过，李宇嘉也提到，广州中心区和中心区周边区域的一些旧改，不一定有可对应的项目来让拆迁户选择回购。“对于很多城中村村民而言，还是想居住在原来的区域，因为他们祖祖辈辈都住在那里。”他说。但中心区和中心区周边一些区域，可能没有太多的新房项目可供选择。李宇嘉还提到，政府想要房票安置的一些区域，主要是外围区域，但是外围区域与拆迁的地方“隔得比较远”，不少人不一定愿意去，这是一个比较大的问题。因此，他估计大规模推行房票安置的难度是比较大的。李宇嘉建议将二手住房纳入到房票安置的范畴。“如果二手房不纳入其中，房票安置的房源选择非常有限，很难达到效果。”他说。
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