销售额暴跌80%，碧桂园不想成为下一个恒大！
碧桂园摊牌了。碧桂园发布了一份公告称，2023年1-9月，权益销售总额约1549.8亿元，同比下降43.9%，较2021年同比下降65.4%。其中，在传统的金九银十上，刚刚过去的9月份，碧桂园只卖了61.9亿元，同比暴跌80.7%。9月份，也恰恰是全国各地取消限购的政策高峰期。可为什么大规模取消限购后，碧桂园反而卖不动呢？这跟碧桂园的土地项目布局有关，越是取消限购，碧桂园的销售就会越惨淡。原因很简单：碧桂园绝大部分土地项目都位于三四线城市，一二线城市占比极低。也就是说，三四线城市，那些卖不动的房产项目，基本是要砸在碧桂园手里了。2023年，碧桂园中国内地合同销售按城市类型分布，只有3%位于一线城市，28%位于二线城市，高达69%位于三线城市！在存量房市场，市场增量主要集中于一二线，越是三四线，越是难卖。碧桂园在广东一共有272个项目，但广州和深圳只占22个，还有250个项目在广深以外的城市。其中佛山、惠州、东莞、中山等城市，成交量全部遭遇断崖式下跌。惠州就出现了5折卖房，被房管局强制整改。在房产销售这件事上，从来不是努力就有结果的。决定房产价值的第一大要素是地段，地段不好，碧桂园再怎么努力，也很难翻盘。面对每况愈下的销售局面，碧桂园也只能摊牌了，发公告称：一笔4.7亿港元的到期债务无力偿付。摆在碧桂园面前的是，绝对不能成为第二个恒大，绝对不能成为第二个许家印。杨惠妍家族必须承担责任，一扛到底。在保交楼这块，碧桂园做的还算不错。2023年前9个月，完成交付40万套。有恒大的教训在前，碧桂园也做出了一个艰难的决定：其他债务一律靠边站，优先保交楼。为此，碧桂园特意发了一个声明称：“公司现金流严重不足，但刚刚好够保交楼。”言外之意就是，碧桂园账上的现金会全部优先向保交楼倾斜，而其他债务能拖则拖，暂时拒不支付。在境外债方面，碧桂园决定抄融创的作业，启动境外债重组，涉及本金约93亿美元。队长在《不做许家印第二，孙宏斌顶住压力！融创一次消债超300亿！》一文中就讲到，融创搞了一次债权人大会，消除债务97.54亿美元。在金额上，碧桂园要充足的境外债还少一些，为93亿美元。融创的消债方案给了碧桂园一个经典案例，主要靠两个办法：第一是，凡是可以强制债转股的可转债，全部转换成相应的股票。不能强制债转股的，以协议价格，执行债转股。而且，在债转股的过程中，价格要高于当前股价，以便于最大程度地减少公司债务。第二是，借新债还旧债。这个还算是比较靠谱的，就是用新的借条替换旧的借条，延长还款周期，用时间换空间。队长说过，融创的这套化债模式，非常值得其他房企借鉴。但融创的房地产项目主要集中于一二线城市，资产价值比较高，熬一熬，还能慢慢卖出去。像位于北京的融创壹号院，每套3000万起，开盘第一天就卖了169套，完成销售额56.2亿。只要占据好地段，开发高端楼盘，就不愁卖不出去。但在三四线城市的刚需住房，早就市场饱和了。父母辈该有的都有房子了，年轻人还不一定愿意留在老家的小城市。三四线城市囤地太多，项目开发太多，这是碧桂园身上的硬伤。有了许家印在前，国内房地产商基本是不敢玩转移资产的套路了。除了老老实实保交楼，尽心尽力消解债务，没有第二条路可选。
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