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销售额暴跌80%,碧桂园不想成为下一个恒大!

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发表于 2023-10-12 01:48 | 显示全部楼层 |阅读模式
碧桂园摊牌了。
碧桂园发布了一份公告称,2023年1-9月,权益销售总额约1549.8亿元,同比下降43.9%,较2021年同比下降65.4%。其中,在传统的金九银十上,刚刚过去的9月份,碧桂园只卖了61.9亿元,同比暴跌80.7%。
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9月份,也恰恰是全国各地取消限购的政策高峰期。可为什么大规模取消限购后,碧桂园反而卖不动呢?这跟碧桂园的土地项目布局有关,越是取消限购,碧桂园的销售就会越惨淡。原因很简单:碧桂园绝大部分土地项目都位于三四线城市,一二线城市占比极低。
也就是说,三四线城市,那些卖不动的房产项目,基本是要砸在碧桂园手里了。2023年,碧桂园中国内地合同销售按城市类型分布,只有3%位于一线城市,28%位于二线城市,高达69%位于三线城市!在存量房市场,市场增量主要集中于一二线,越是三四线,越是难卖。
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碧桂园在广东一共有272个项目,但广州和深圳只占22个,还有250个项目在广深以外的城市。其中佛山、惠州、东莞、中山等城市,成交量全部遭遇断崖式下跌。惠州就出现了5折卖房,被房管局强制整改。在房产销售这件事上,从来不是努力就有结果的。决定房产价值的第一大要素是地段,地段不好,碧桂园再怎么努力,也很难翻盘。
面对每况愈下的销售局面,碧桂园也只能摊牌了,发公告称:一笔4.7亿港元的到期债务无力偿付。
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摆在碧桂园面前的是,绝对不能成为第二个恒大,绝对不能成为第二个许家印。杨惠妍家族必须承担责任,一扛到底。在保交楼这块,碧桂园做的还算不错。2023年前9个月,完成交付40万套。有恒大的教训在前,碧桂园也做出了一个艰难的决定:其他债务一律靠边站,优先保交楼。
为此,碧桂园特意发了一个声明称:“公司现金流严重不足,但刚刚好够保交楼。”言外之意就是,碧桂园账上的现金会全部优先向保交楼倾斜,而其他债务能拖则拖,暂时拒不支付。
在境外债方面,碧桂园决定抄融创的作业,启动境外债重组,涉及本金约93亿美元。队长在《不做许家印第二,孙宏斌顶住压力!融创一次消债超300亿!》一文中就讲到,融创搞了一次债权人大会,消除债务97.54亿美元。在金额上,碧桂园要充足的境外债还少一些,为93亿美元。
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融创的消债方案给了碧桂园一个经典案例,主要靠两个办法:
第一是,凡是可以强制债转股的可转债,全部转换成相应的股票。不能强制债转股的,以协议价格,执行债转股。而且,在债转股的过程中,价格要高于当前股价,以便于最大程度地减少公司债务。
第二是,借新债还旧债。这个还算是比较靠谱的,就是用新的借条替换旧的借条,延长还款周期,用时间换空间。
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队长说过,融创的这套化债模式,非常值得其他房企借鉴。但融创的房地产项目主要集中于一二线城市,资产价值比较高,熬一熬,还能慢慢卖出去。像位于北京的融创壹号院,每套3000万起,开盘第一天就卖了169套,完成销售额56.2亿。
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只要占据好地段,开发高端楼盘,就不愁卖不出去。但在三四线城市的刚需住房,早就市场饱和了。父母辈该有的都有房子了,年轻人还不一定愿意留在老家的小城市。
三四线城市囤地太多,项目开发太多,这是碧桂园身上的硬伤。有了许家印在前,国内房地产商基本是不敢玩转移资产的套路了。除了老老实实保交楼,尽心尽力消解债务,没有第二条路可选。

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