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刺激购房,香港调整“楼市辣招”

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发表于 2023-10-27 19:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
香港特区政府响应市场呼声,调整已实施13年的楼市辣招。行政长官李家超10月25日在发表施政报告时称,过去一年利率显著上升,多个地区经济放缓,本地楼市交投减少,楼价也出现调整。随着香港未来房屋供应量将持续增加,考虑整体情况后,决定采取多项调整住宅物业需求管理措施,即日起生效。楼市的“减辣”措施引发香港社会的高度关注。

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李家超在最新《施政报告》中提出“楼市减辣”
“辣税”下买房难
在香港买一套房子要多少钱?可以说,香港的房价在全球都是数一数二的,根据港媒今年初发布的数据,香港房价平均1平方米为21万港元(1港元约合人民币0.9元),500万港元只能买个25平米左右的房子。大家经常看到有新闻报道称,香港某明星购入“千呎豪宅”,其实也仅有100平方米左右。明星尚且如此,普通港人的房子就显得更像“蜗居”了,基本上都是10-50平方米,大于50平方米以上都可以算是豪宅了。不过需要一提的是,香港的首付低较低,最低只需要一成。




来自内地的杨女士是近年移居的“新香港人”,她从学校毕业后与身在香港的丈夫结婚,之后决定在当地找工作并定居。然而,二人在港已居住约6年,依然没有买房。她在接受《环球时报》记者采访时表示,一是因为两人过去数年经常往返内地和香港,目前对房子还没有刚需,另一个原因则很明显是因为香港昂贵的房价。但是杨女士表示,两人考虑在不久的将来要一个小孩,纯粹租房的话还是“没有一个家的感觉”。而对于居住面积,夫妻二人只能尽量放低标准,“首先离好学校近,环境也要好,可以先看看小一点的房子”。
英国广播公司(BBC)早在2019年曾报道凯瑞德的故事,她是香港一家国际公司的技术人员,她和哥哥向母亲借钱买了一套公寓。“在香港买房很难,过去这些年房价一直在涨”,她说,“因为价格一直在上涨,所以我们决定赶紧买房”。她的公寓“花了50多万美元,面积只有25平方米”。她与哥哥及她的男友一起住,“因为香港房价高昂,这并不罕见”。
除了房价本身不便宜外,香港购房成本也相当高,也就是所谓的楼市“辣招”——为打击短期炒卖及减少外来需求,香港2009年起针对房产买卖采取特别的印花税措施,旨在遏制楼价,而且多年来数度“加辣”。目前,在香港买房无论新旧,除非获得特别豁免,准业主都需要缴付不同类型的印花税。

根据香港《印花税条例》,截至今年《施政报告》发布之前,与住宅买卖有关的印花税主要有如下三大类:一是从价印花税(AVD),指由买家支付跟从价值而征收的印花税,其中住宅类税率的高低取决于是否为首套房及潜在的购房动机,以及是否为香港永久居民。二是买家印花税(BSD),是在从价印花税上额外再加的第二重印花税,征收与否视乎是否为香港永久居民。如果没有该身份,就需要在15%的从价印花税基础上,额外多缴15%的买家印花税,即共30%。三是新从价印花税(NEW AVD),针对的是已有房产的香港永久居民,税率为房价的15%。以600万港元房价为例,非香港永久居民购入,须缴付15%从价印花税及15%的买家印花税,税率总共为楼价的30%,即需要180万港元。成为香港永久居民后,实际税款降为13.5万港元,等同港人首套房税率,购房成本大大降低。以上人士3年内转售房产,须再支付交易额10%-20%的额外印花税(SSD)。假设房价为600万港元,买入后6个月内转售征税为20%,即需要支付120万港元的税款;住宅买入后6-12个月内转售征税15%,12-36个月内转售征税10%。
此外,由于相关措施推出后,未能成功遏制炒房者,特区政府2016年11月决定“加辣”,又衍生出“新住宅印花税”(NRSD)。据香港《明报》报道,相关数据显示,特区政府推出“辣招”13年来,“辣税”成交总数达约24.2万件,涉款约1955.4亿港元,其中2015年为最多“辣税”成交年,有约4.8万件。

现在有空间“减辣”
在过去实施“辣招”的十几年里,香港舆论普遍认为对解决“住房难”的效果有限。据香港“01”网此前报道,在“辣招”推出的前10年,差估署楼价指数从2010年11月的163.7点,持续上升至2021年9月的历史高位398.1点。到了近一两年,香港楼市受到美国加息影响,楼价指数又出现急跌情况,连跌4个月至今年8月的339.2点,已接近2022年12月的低位334.7点。近来二手市场甚至不时出现“蚀让”案(即亏本出售,业主损失的不止是楼价上涨带来的收益,还有自己的部分本金),如今年9月就出现数十件二手蚀让案,账面蚀让(即跌幅)普遍高达10%-20%,个别半新盘蚀幅更高达30%。有舆论认为,房地产市场已从“过热”变成“过冷”,支撑“辣招”的基础已失效,直接影响经济复苏。
特区政府也多次强调,“辣招”是“非常时期”下的“非常手段”,并不是一个长久政策。有政府消息人士就表示,在市场气氛及外围经济影响下,现在有空间对“辣招”作出调整。在最新发表的《施政报告》中,李家超表示,过去一年,利率显著上升,多个地区经济放缓,本地楼市交投减少,楼价也出现调整。随着香港未来房屋供应量持续增加,考虑整体情况后,政府决定做出调整。
不过,相关政策并非全部废除,即不是“撤辣”,而是“减辣”。《施政报告》宣布,买家印花税和新住宅印花税从原来的15%大幅下调至7.5%,额外印花税的适用年期由3年缩短至2年,换言之,业主在持有房产2年后出售,无需再缴付楼价10%的额外印花税。同时,为吸引专才落户,符合资格外来人才由“先征后退”改为“先免后征”,即购房时暂免付税,如果其后未成为香港永久居民,才需缴税。以1000万港元的住宅为例,买家如果属于非港人或公司入市,新措施下税率从30%减至15%,税款从300万港元减少了一半。如果是外来专才购买1000万港元的住宅房产,之前须预先支付“辣税”约300万港元;新措施后只需支付从价印花税(第二标准税率),即物业价值的3.75%。

解决“老大难”房屋问题有明确时间表和路线图
在香港主营地产经纪业务的道远咨询香港公司管理合伙人于乐告诉《环球时报》记者,从过往经验看,交易成本的增减对楼市成交量有比较明显的影响,上述措施有助于释放二手市场的盘源,增加市场的流动性,并且降低了非永居买家以及第二套住宅买家的入市成本,为合资格外来人才减轻负担,有助增加市场的交投量,对稳定当前疲软的楼市以及市民对于投资地产的信心都有助益。于乐表示,本次《施政报告》中落实的“资本投资者入境计划”,也能够为香港带来充裕的资金以及人才,进而逐步增加住宅市场的需求,带动香港整体经济的复苏。

李家超27日称,现在楼市环境与当年推出“辣招”时不同,因而决定“减辣”,虽然可能减少税收,但希望可增加楼市交投量及流动性。消息人士表示,要考虑到完全“撤辣”可能对楼市带来太大冲击,因此在平衡刺激楼市及防止炒风重临的风险之间,做出这次“减辣”决定。

香港浸会大学会计、经济及金融学系副教授麦萃才称,新措施可为市场提供一定流动性及稳定性,尤其外来人才来港时大多会先租房居住,评估香港的生活是否合适。杨女士告诉《环球时报》记者,印花税的调整确实影响到他们购房的决心,将进一步观望是否能享受更多优惠。有其他在香港居住的人士对记者表示,楼市“减辣”主要还是利好改善型需求,对刚需来说没太大变化,但是相信对部分观望者会有一定刺激作用。
香港地产建设商会表示欢迎施政报告推出多项宽减“辣税”和提振楼市的措施,认为将有助于稳定楼市,减轻置业者的税务负担,并吸引更多海外专才和投资者来港工作和生活。美联物业住宅部行政总裁(港澳)布少明称,这次“减辣”幅度超过市场预期,额外印花税由3年缩至2年,更属意外之喜,有助于增加二手供应。香港中文大学经济学系副教授庄太量表示,预计短期交投量上升两成,全年楼价波动约5%。还有分析称,内地买家也是支持香港楼市的重要部分,地铁沿线的二手房尤其受到内地投资者的欢迎,若明年利率有机会回落,将会吸引更多内地买家。据港媒26日报道,《施政报告》公布“减辣”后,向来备受内地客追捧的九龙站实时受惠,有房产工作人员透露接到10组内地客查询。
有分析认为,除了“辣招”影响香港楼市外,还有其他一些因素,比如租金回报率。此外,土地开发数量也非常重要,香港公屋数量不够,持有闲置土地的地产发展商没有动力建造公屋。香港土地供应专责小组前主席黄远辉曾表示,“如果他们(将土地)开发成私人住宅,将获得10倍的收益”,而建造公屋的话,他们的利润会大降。与此同时,于乐对《环球时报》记者说,如果想从根本上扭转香港住宅市场的低迷局面,还需等待整体经济形势的好转和银行利率的下降。
新一份《施政报告》提出多项解决香港住房问题的措施,包括推出全新简约公屋以及足够私营房屋土地等。香港房屋、物业及设施管理专业联盟(十会一局)称,多项房屋供应措施已取得初步成果,包括将轮候公屋的申请时间高峰约6.1年回落至今年5.3年。在私营房屋方面,《施政报告》提到未来5年将准备约8万个私营房屋单位土地,以满足市民对私有住房的需求。香港《大公报》27日称,私楼供应量有所增加,对香港楼市健康发展大有裨益。文章说,对于香港社会关心、也令中央领导人揪心的劏房问题,《施政报告》提出成立“解决劏房问题工作组”,由财政司副司长领军,将尽快摸清劏房住户数据、提出相关标准,这为长远有序解决劏房问题打下基础。

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