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放开土地拍卖限价,这个一线城市也加入了

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发表于 2023-11-27 03:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
放开土地拍卖限价,这个一线城市也加入了
土地拍卖不再限价的趋势,已经扩展到了一线城市。
11月23日,广州公共资源交易中心官网显示,广州市规划和自然资源局再挂牌3宗住宅用地,地块分别位于白云区(1宗)、花都区(2宗),面积共计12.19万平方米,总起价26.67亿元。值得注意的是,这3宗地块均未设置最高限价,按“价高者得”出让。
几天前,广州黄埔挂牌1宗涉宅地块,首次未设地价上限。

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广州城市风光。图/图虫创意

而在广州之前,全国已有多个城市放开了土拍限价。
目前,全国多个城市的地产市场,处于下行阶段。在这样的市场环境下,多城放开土地拍卖最高限价,究竟有何深意?

多城不再限价
自今年10月以来,全国22个集中供地的城市,已全部发布涉宅用地公告。新挂牌地块取消地价竞拍上限,目前恢复“价高者得”的城市至少已有18个。
据不完全统计,包括广州、成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳、郑州在内的城市,对土地拍卖相关规则进行了调整,新挂牌地块将取消地价竞拍上限,按“价高者得”出让。
不过,在广州之前,放开土拍限价的,主要集中于二线城市和三线城市。
土拍限价这一规则可追溯至2016年,当时全国多数重点城市土地市场火热,“地王”频出。
以郑州为例,当年土地市场诞生16个“地王”。为防止“地王”不断出现引起房价上涨恐慌,郑州市于当年9月14日出台“郑九条”,对市内五区及高新区、经开区、郑东新区三个开发区的住宅用地出让引入“熔断”机制。
此后,多个城市在土地拍卖市场推出熔断机制,即土地拍卖达到一定溢价率,比如30%,地块“熔断”,进入各家开发商“摇号”取得地块所有权的环节。
不少业内人士分析,在房产市场火热情况下限制土拍溢价,目的在于让过热的市场降温。而目前市场整体转冷,此前的策略已经不再适用。
事实上,以往不少城市的土拍市场,在限制地价的同时,也限制商品房的最终售价。此外,在不少城市,土拍进入到“摇号”环节后,摇中该块土地的开发商往往还附带一些配建任务。

以杭州为例,在此次取消“限地价”前,杭州土地出让实行地价、房价“双限”外加摇号的土拍规则,溢价率不高于12%。
广东城规院住房政策研究中心首席分析师李宇嘉认为,对开发商来说,取消土拍限价,房屋售价和配建任务也得到“松绑”,其能根据周边房价水平直观地计算出利润空间,此举有利于市场休养生息,提振市场拿地的积极性。因此,预计后期开发商拿地的积极性会提振。
易居研究院研究总监严跃进认为,放开土拍限价,对于激活房企拿地积极性,确保土地市场复苏和向好发展,以及进一步影响市场预期等都有积极的作用。
除了修复市场信心,在不少业内人士看来,此举有利于修复财政缺口。
“作为一线城市,广州此次放松土拍限价,客观上具有非常强的信号意义。最近几个月的政策调整,都是广州打头阵的,说明要在广州先行试点,观察市场的反应。”严跃进分析。
为什么广州成为第一个放开土拍限价的一线城市?广州对土地出让金的依赖,不容小觑。
用国有土地使用权出让收入和广义财政收入之比简单衡量,2022年,北京、上海、广州、深圳土地财政依赖度分别是26.5%、32.6%,44.6%、18.9%。
据克而瑞统计,今年1~10月,广州土地出让金为951.5亿元,同比下降了7.6%。
今年1~10月全国出让金28629亿元,较2022年同期下滑26%。
2022年全年土地出让金收入约6.7万亿元,以此预估,2023年全年土地出让金收入或不足5万亿元。
中指研究院数据显示,分区域来看,一线、二线、三四线城市热度分化明显,房企投资继续向核心优势城市聚集。一线城市土地出让金收入降幅最低,为22.01%。受成交总量拖累,三四线城市土地出让金收入降幅超30%。
“从地方政府角度来讲,其对土地出让金有一定依赖。随着土地出让金的下滑,财政可能形成一定缺口。目前的土拍市场,不可能像几年前,所有地块都被市场热捧。如果外围或郊区地块流拍或底价成交,放开土拍限价,能在一定程度上减缓土地出让金下滑的趋势。”李宇嘉对中国新闻周刊表示。

分化加剧
值得关注的是,土拍不限价之后,不少业内人士预测,城市中心城区与郊区,不同板块之间的分化,将进一步加速。
事实上,在放开土拍限价之前,今年广州的土拍市场,不同地块之间,呈现“冰火两重天”的情况。
今年4月,广州的2023年首批土拍中,一共成功出让7宗地块,其中3宗底价成交,4宗“熔断”后进入摇号,总成交价为294.41亿元。
今年6月,广州第二批集中土拍中,出让5宗涉宅用地,分布于番禺、荔湾、从化等地。据中指研究院统计,此次出让的5宗地块中,有2宗地块触顶待摇号,3宗地块流拍,延续“冰火两重天”的态势。
年初至今,广州共有10宗住宅用地在土拍时触顶摇号成交,它们主要分布在天河区、海珠区、荔湾区等中心城区和近郊活跃板块。而与这些开发商眼中优质地块被竞相“争抢”形成对比的是,部分流拍地块在区位上处于远郊区,不被市场看好。
而这也契合当下广州地产市场的行情。
“现在降幅最大的是增城、花都、南沙等远郊的二手房,黄埔两年前火热的板块也有一定降幅,相比较而言,天河、海珠、越秀等主城区的楼价整体稳企,谈价的空间并没有想象那样大。”有广州房产中介对中国新闻周刊这样概括了当下广州的楼市。
严跃进分析,并非随便一个地块都能触发熔断机制,触发熔断机制的地块,不少位于城市核心区,其价值在过去是被低估的。因为过去在大城市,经常出现一二手房倒挂的现象。他说,“不少地方确实面临土地出让金下降的严峻形势。如果从全市一盘棋的角度观察,放开土拍限价能在一定程度上缓解城市土地出让金下滑的局面。”
近期取消土拍限价的合肥、成都、济南等城,纷纷出现了高溢价拍地的情况。比如济南土拍,中电建和其他7家房企经过241轮竞拍,以溢价53.1%夺得凤凰路住宅组团地块,刷新了2018年以来当地土地竞价轮次最高纪录。合肥取消限价后的首场供地,平均溢价率也高至30.14%。在成都,华润置地经过46轮叫价并溢价30%,将青羊区一块住宅用地收入囊中。

不过,一些城市最新推出的地块如果位置不佳或不被市场看好,同样会底价成交。
11月25日,南京迎来取消限价后的首场土拍,此次出让的9宗涉宅用地全部底价成交,共计成交总价55.07亿元。
“过去多个热点城市,乐于向外围扩张,打造新区、开发区或副中心等产业新城,多年来中心区其实供地偏少,主要以二手房为主。但这些外围区域,部分产业规划和公共配套规划没有及时落地,房价也出现较大波动。而目前地产市场仍然具有购房能力的消费者,以换房等改善需求居多,他们受疫情或者受经济结构调整的影响较小,所以,他们更愿意买中心区的房产。”李宇嘉表示。
在李宇嘉看来,未来同一城市不同板块之间的分化还会持续。因为中心区的确定性较强,越来越多房企开始回归中心城区。

来源:搜狐新闻

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